baux commerciaux et procedure collective du locataire

après l’entrée en vigueur de la loi du 26 juillet 2005

et du decret du 28 decembre 2005

 

 

- sur l’interdiction de payer les creanciers

 

L’article L 621-24 est remplacé par l’article L 622-7 du Code de commerce et dispose que le jugement ouvrant la procédure collective emporte interdiction de payer les créances qui sont nées antérieurement mais également postérieurement à l’exception, pour ces dernières, de celles visées à l’article L 622-17, c’est-à-dire « nées régulièrement pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, pour son activité professionnelle ».

 

En conséquence, et comme auparavant, la créance de loyer née postérieurement à l’ouverture de la procédure collective paraît devoir être payée à échéance.

 

 

- sur la declaration de creance

 

Comme auparavant, les créances antérieures doivent être déclarées mais au mandataire judiciaire et non plus au représentant des créanciers.

 

Mais le bailleur doit également déclarer la créance de loyer née après le jugement d’ouverture « autre que celle mentionnée à l’article L 622-17 » (v. ci-dessus).

 

Sont a priori concernés les loyers qui ont courus entre l’ouverture de la procédure collective et la décision de ne pas poursuivre le bail ou la résiliation pour cause d’inexécution d’un bail initialement poursuivi.

 

La sanction du défaut de déclaration est l’exclusion du bailleur de la répartition des dividendes (art. L 622-26) et non plus l’extinction de sa créance.

 

En conséquence, le bailleur peut poursuivre la caution même s'il n'a pas déclaré sa créance au passif du preneur (sous réserve des dispositions de l'article 2037 du Code Civil qui seront certanement invoquées).

 

C’est certainement une modification essentielle de la réforme.

 

 

- sur l’option de poursuivre ou non le bail

 

Les auteurs s’interrogent sur le point de savoir si le bailleur dispose toujours de la possibilité de mettre en demeure l’administrateur d’opter pour la poursuite du bail (v. art. L 622-13).

 

La question n’est pas encore réglée par la jurisprudence.

 

En tout état de cause, par application de l’article L 622-14, le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail pour non paiement des loyers postérieurs qu’au terme d’un délai de 3 mois (et non plus 2) à compter du jugement.

 

En pratique, il est possible de faire signifier au preneur un commandement visant la clause résolutoire pendant ce délai mais il faudra attendre le délai de trois mois pour saisir le Juge des référés.

 

Même en l’absence de commandement, le Juge commissaire peut également constater la résiliation à l’issus du délai de 3 mois. Il n’a en revanche pas compétence pour ordonner l’expulsion.

 

- sur la cession du fonds de commerce en cas de liquidation judiciaire

La clause de solidarité entre cédant et cessionnaire est désormais anéantie comme c'était déjà le cas pour le redressement judiciaire (v. L. 641-12 du Code de Commerce). Il n'est donc plus possible au bailleur de refuser la cession du fonds au motif qu'il perd un garant ou encore d'exiger une substitution de garantie.

 

- sur la restitution et la reconstitution du depot de garantie

 

La nouvelle loi ne semble rien changer à la casuistique établie par la jurisprudence :

 

-       soit le bail est résilié et la compensation du dépôt de garantie avec les loyers impayés est possible (a priori, la compensation s’opère avec les loyers que le locataire a le plus intérêt à acquitter, donc postérieurs – v. Cass. com. 20 mars 2001, JCP I. 360) ;

 

-       soit le bail est continué et la compensation n’est pas admise puisque le dépôt de garantie n’est pas exigible (CA Paris 20 novembre 2002, jurisdata I 98-566 ; 3^ème ch. civ. 4 octobre 2005, jurisdata I 95-532).

 

La solution pour le bailleur semble être de stipuler dans le bail que la compensation s’opérera de plein droit en cas de procédure collective et que le dépôt de garantie devra en conséquence être reconstitué. Mais la jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur la validité d’une telle clause...

 

*

*   *

 

 

Panorama des diagnostics obligatoires en matière de bail

 

 

Si les professionnels de la transaction sont désormais familiarisés avec les diagnostics immobiliers obligatoires en matière de vente d’immeuble, il n’en est pas de même des bailleurs qui avaient jusqu’à récemment été « épargnés ».

 

Le processus d’information du locataire est désormais enclenché.

 

Il convient de préciser quelles sont les obligations du bailleur dans chacun des types de baux.

 

 

1. Les baux d’habitation :

 

L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 a complété la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux d’habitation d’un article 3-1 dont l’objet est d’instituer un « dossier de diagnostic technique » (DDT). Ce DDT a vocation à regrouper l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires. Il doit être annexé au bail.

 

Tous les locaux d’habitation sont concernés, c'est-à-dire non seulement ceux soumis à la loi de 1989 mais également les locations saisonnières, les locations meublés, les logements dits de fonction, etc.

 

L’obligation du bailleur s’applique au moment de la signature du bail mais également de son renouvellement. En revanche, il ne semble pas que l’obligation de remettre le DDT s’applique en cas de reconduction tacite du bail, de sous-location ou de cession du droit au bail. Egalement, le contenu du DDT varie selon le lieu de situation de l’immeuble ou sa date de construction.

 

Le DDT comprend :

 

-        Depuis le 1^er juin 2006 : un « Etat des risques naturels et technologiques » (ERNT) (v. article L. 125-5 du Code de l’environnement) : il s’agit d’un document type que le bailleur peut remplir lui-même ; toutes les informations (et notamment les régions concernées) et le formulaire sont disponibles sur le site www.prim.net).

 

-        A compter du 1^er juillet 2007 : un « Diagnostic de performance énergétique » (DPE) (v. article L. 134-1 du Code de la Construction et de l’habitation) : ce diagnostic est obligatoirement établi par un professionnel. Toutes les informations nécessaires sont disponibles sur le site du ministère http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=5873). Précison qu'un prochain décret devrait préciser que le DPE n'est obligatoire pour les contrats location saisonnière que lorsque l'occupation dépasse quatre mois par an.

 

-         A compter du 12 août 2008 : un « Constat des risques d’exposition au plomb » (CREP) (v. article L. 1334-7 du Code de la Santé publique) : ce diagnostic n’est obligatoire que lorsque l’immeuble a été construit avant le 1^er janvier 1949.

 

 

1. Les autres baux :

Sont concernés tous les autres baux : professionnels (article 57 A de la Loi du 23 décembre 1986), commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce) et civils.

 

Depuis le 1^er juin 2006, l’ERNT doit être annexé au bail au moment de sa signature ou de son renouvellement.

 

A compter du 1^er juillet 2007, le DPE doit être communiqué au preneur à l’occasion d’un nouveau bail ou de son renouvellement. Il convient de préciser qu'en l'absence d'arrêté d'application - contrairement à ce qui est le cas pour les baux d'habitation, les professionnels s'interrogent sur le point de savoir si les dispositions légales relatives au DPE sont dores et déjà applicables aux autres baux.

 

*

 

En cas de non respect par le bailleur des obligations susvisées, les sanctions sont variables :

 

-         résiliation du bail ou diminution du loyer à défaut d’annexer l’ERNT au bail,

-         responsabilité pénale du bailleur à défaut d’annexer le CREP (s’il est démontré que le bailleur avait connaissance de la présence de plomb),

-         aucune sanction prévue pour le DPE qui n’a qu’une valeur informative (mais la jurisprudence pourrait juger que le bail est entaché de nullité).

 

*

 

Rappelons enfin que tout propriétaire immobilier doit rechercher la présence d’amiante dans les flocages, calorifugeages et faux plafond (selon l’ancienneté de l’immeuble – v. articles R 1334-15 du Code de la santé publique). Le dossier technique qu’il doit constituer et tenir à jour à ce titre doit être mis à disposition du locataire.

 

Ensuite, les nouvelles obligations concernant l’état des installations électriques (L. 134-7 du Code de la Construction et de l’habitation), de gaz (L. 134-6 du Code de la Construction et de l’habitation) et la présence de thermites (L. 133-6 du Code de la Construction et de l’habitation) ne concerne que le vendeur d’immeuble et non pas le bailleur.

 

Ceci étant, si en droit le bailleur n’a pas d’obligation de faire établir ces diagnostics, ils sont recommandés en pratique : en effet, en cas de danger ou de désagrément pour le locataire, ce dernier pourra poursuivre son bailleur sur le plan civil, en vertu de l’obligation de délivrer un logement décent (v. notamment le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les critères de la décence qui énonce que les réseaux et branchement d’électricité et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement), ou de ses obligations, résultant du Code Civil, de jouissance paisible ou de garantie des vices cachés.

 

 

*

*   *

 

 

 

Prescription et indemnite d’éviction :

les regles changent

 

 

Un arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation du 31 mai 2007 (n° 06-12.907 – publié au bulletin) a opéré un revirement de jurisprudence aussi retentissant que dangereux.

 

En effet, avec l’autorité d’un arrêt de cassation, et au visa de l’article L. 145-60 du Code de Commerce, la Cour décide que « la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d’éviction soit contesté ».

 

Il en résulte que le preneur est tenu de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction par voie d’assignation au fond (ou de conclusions s’il existe déjà une procédure) dans le délai de deux ans de la date d’effet du congé.

 

A défaut, sa demande est prescrite et le bailleur ne doit plus rien.

 

Rappelons que jusqu’à présente, la jurisprudence considérait que le délai de forclusion de l’article L. 145-9 (qui est également de deux ans) n’était pas applicable lorsque le bailleur avait offert le paiement d’une indemnité d’éviction dans le congé avec refus de renouvellement ou en réponse à une demande de renouvellement du preneur.

 

La question n’avait semble-t-il jamais été envisagée sous l’angle de la prescription de l’article L. 145-60.

 

C’est chose faîte, avec la conséquence exposée ci-dessus.

 

Les bailleurs vont certainement ressortir leurs vieux dossiers…

 

 

*

*   *

 

 

conge pour retard reitere dans le paiement des loyers et charges : danger !

 

La Cour de cassation considère traditionnellement que le bailleur n’est pas fondé à invoquer le retard réitéré dans le paiement des loyers si ces retards ont toujours été régularisés dans le délai d’un mois prévu par l’article L 145-17 ou dans les délais consentis au locataire par le Juge des référés ou le juge du fond (Cass. 3^ème Civ. 6 février 1991 n° 89-20.201).

 

Or, c’est à priori dans cette hypothèse, où il n’a pas pu invoquer la clause résolutoire, que le bailleur fait usage de ce congé.

 

La Cour d’appel de Paris (16^ème chambre section A) vient de rendre deux décisions contradictoires à propos de ce congé.

 

Dans un premier arrêt du 21 février 2007 (JurisData n° 2007-329400), la Cour d’appel de Paris reprend l’argumentation classique susvisée au bénéfice d’un locataire qui s’était vu signifier huit commandements de payer au motif que certains d’entre eux ne visaient pas l’article L 145-17 du Code de commerce (mais uniquement l’article L. 145-41 sur la cause résolutoire), que d’autres avaient été régularisés dans le mois et que les derniers avaient été payés dans les délais consentis par le Juge des référés.

 

Les Magistrats de la Cour d’appel prennent soin de souligner le caractère gravement déséquilibré de l’activité commerciale du preneur et que « malgré ce contexte financier difficile, le preneur a toujours régularisé sa dette locative ».

 

Dans un second arrêt en date du 6 juin 2007 (JurisData n° 2007-337909), la même 16^ème chambre A de la Cour d’appel de Paris valide un congé pour motif grave et légitime fondé sur ce même motif et alors semble-t-il que les dix commandements de payer qui avaient été signifiés au preneur avaient toujours été régularisés.

 

La Cour d’appel décide cette fois que « la très grande irrégularité du locataire dans l’exécution de ses obligations contractuelles relatives au loyer constitue un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ».

 

En conclusion, si ce motif de congé n’est pas à écarter à priori, il convient de le manier avec précaution, notamment si le locataire défaillant apparaît de bonne foi.

 

 

*

*   *

 

 

l’obligation d’information du bailleur A l’occasion de la conclusion du bail

 

La 3^ème chambre civile de la Cour de cassation vient de rendre un intéressant arrêt qui approuve la Cour d’appel de Paris d’avoir retenu que le bailleur avait failli à son obligation d’information de sorte qu’il devait être condamné à régler des dommages et intérêts au preneur.

 

En l’espèce, le bail annonçait une surface de 25% supérieure à la réalité. Dans le même temps, il stipulait les clauses classiques selon lesquelles le preneur déclare avoir eu connaissance des locaux et bien les connaître pour les avoir visités. En outre, l’arrêt prend soin de préciser que le preneur avait visité les locaux avec son architecte. Enfin, il convient de préciser que le preneur n’était pas néophyte puisqu’il s’agissait de la société C&A.

 

Dans ces circonstances, la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir condamné le bailleur au paiement de dommages et intérêts au motif qu’il avait failli à son obligation d’information (Cass. 3^ème Civ. 30 octobre 2007, n° 06-18526).

 

On retiendra de cet arrêt qu’il est dangereux de stipuler, dans la clause désignation, une surface, même à titre indicatif, si celle-ci n’a pas été vérifiée. Mieux vaut renvoyer à des plans.